2021宅基地轉讓是合法的嗎?

　　是的。但是轉讓對象有要求。從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。

　　如果受讓方也是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。因為根據宅基地屬于集體所有，其所有權屬于集體，而農民作為經濟組織的成員，対于宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分。無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。所以，如果事后經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。反之，則應認定其合同無效。也就是說，對于此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。

　　而向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得。

　　然而，在現實當中轉讓農村宅基地使用權的形式主要表現為農村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進行轉讓，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。農村居民在宅基地上建造的房屋屬于農民個人所有，這一點不存在爭議。

　　在這種情況下，如果受讓方是本集體經濟組織的成員，則其有效無效的區分與前述情形一樣。

　　造成關于農村宅基地上的房屋轉讓糾紛越來越多，針對此種情況，北京市高院《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》第一項指出，目前涉及農村私有房屋買賣糾紛的案件主要有以下情況：

　　從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況;

　　從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在;從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續;

　　從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴;從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。

　　關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定，紀要第二項指出，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。

2021宅基地轉讓需滿足哪些條件?

　　農村宅基地使用權可以轉讓，但必須具備以下條件：

　　一、是經本村村民委員會同意，且最終取得鄉級政府的批準;

　　二、是轉讓人與受讓人同為本村村民;

　　三、是受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件;

　　四、是宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一并轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬于“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。符合以上條件，該房屋買賣可保萬無一失。

　　宅基地買賣手續需要變更使用證，而變更使用證必須到相關部門，也就是國土管理部門辦理變更登記手續。相關辦事程序如下：

　　1、原宅基地和現宅基地使用者共同向村民委員會申請

　　2、村委會向國土資源所申請3、國土資源所地籍調查，或國土局地籍調查，公示十五日4、由所報土地使用權證需提交材料1、原土地使用者身份證明2、現土地使用者身份證明

　　3、變更理由

　　4、集體土地使用權證書

　　5、村委對現土地使用者的資格審查意見。

2021宅基地轉讓需哪些手續費?

　　1、契稅：普通住宅：評估價*1.5%;非普通住宅：評估價*3%

　　2、個人收入調節稅：(評估價-原購入價)*20%

　　3、營業稅：住宅購入不滿兩年的：評估價*5.55%;非普通住宅購入兩年以上的：(評估價-原購入價)*5.55%;普通住宅購入兩年以上的免交。

　　4、房產交易費：房屋建筑面積*6元/平方米

　　5、印花稅：評估價*0.1%

　　6、房產證工本費：85元

　　7、土地證工本費：105元

　　8、交易評估費：評估價*0.3%

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